Долевое участие в строительстве (ДДУ): особенности ответственности

Здравствуйте, дорогие друзья!  С целью удовлетворения жилищных потребностей граждан России был разработан и принят закон о долевом участии в строительстве. Вот так закон правильно называется — Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Фактически закон о ДДУ регламентирует порядок финансового участия граждан и правила привлечения денежных средств граждан при создании многоквартирных жилых домов. Необходимость закона была вызвана тем обстоятельством, что надо было обеспечить защиту денежных вкладов граждан и стимулировать жилищное строительство.

1. По договору участия в долевом строительстве (ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо договора участии в долевом строительстве существуют и другие законные способы привлечения денежных средств граждан для целей жилищного строительства. 

Другие способы привлечения денежных средств граждан для целей жилищного строительства: 

• выпуск жилищных сертификатов
• жилищно строительные и жилищно-накопительные кооперативы

Обратите внимание, что при участии в долевом строительстве возможно использование материнского капитала. 

Требования к застройщику по закону о долевом участии в строительство законом предусмотрены строгие. Они касаются и размера уставного капитала, и отсутствия признаков банкротства. Фактически, устанавливая требования к застройщику, государство требует, чтобы застройщик имел финансовую устойчивость и самостоятельность. 

Ниже видео по теме. Диалог о долевом участии в строительстве (ДДУ) с адвокатом из города Сочи Александром Радулевичем

Ответственность по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

Для застройщиков предусмотрена повышенная ответственность за нарушение обязательств по закону о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ).

Законодатель пытается ужесточить требование к застройщику, обезопасить людей. Как уже было сказано, правоотношения в долевом участии в строительстве между застройщиком и гражданином (покупателем) регламентируются законом о долевом участии в строительстве.

В соответствии с  законом, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, который установлен договором. При этом это срок исполнения должен быть един для всех участников долевого строительства. 

Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства участнику долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора (ДДУ) об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, дольщик имеет право взыскать неустойку с застройщика в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки (ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве). Если участником долевого строительства является физическое лицо, предусмотренная указанной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона о долевом участии в строительстве).

Исходя из обозначенных норм закона, право на неустойку возникает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а не нарушения срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Формула расчета суммы неустойки за просрочку по закону рассчитывается следующим образом:

• сумма договора* кол-во дней просрочки * 9 ,75 (ставка рефинансирования, она может измениться) * 100/300

Формула расчета суммы неустойки для физического лица рассчитывается по следующей формуле:

• сумма договора* кол-во дней просрочки * 9 ,75 (ставка рефинансирования, она может измениться) * 100/150

ПРИМЕР ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ:

1 000 000 (цена договора) * 100 (количество дней просрочки) * 9,75 (ставка рефинансирования) /100/150 = 65 000 рублей

Согласно ст. 10 закона о долевом участии  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Убытками, вызванными просрочкой застройщика в передаче объекта участнику долевого строительства, могут быть расходы по аренде жилья, расходы на адвоката и т.д., которые понес участник долевого строительства.

В случае нарушения прав участника долевого строительства, гражданин, руководствуясь положениями Закона «О защите прав потребителей», вправе требовать с застройщика не только взыскания неустойки и убытков, но также взыскания штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 указанного закона, который составляет пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При заключении договора с застройщиком необходимо внимательно изучить содержание договора. Должна быть указана дата срока передачи объекта строительства, также, если застройщик нарушал срок сдачи объекта строительства, не соглашаться на подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи объекта. Это надо делать в том случае, если вы рассчитываете на получение неустойки и штрафа. 

Судебная практика по делам о защите прав дольщиков. 

В последнее время в связи с кризисными явлениями в стране наметилась тенденция на защиту предпринимателей. Считается, что штрафы и санкции, предусмотренные законом о ДДУ и законом о защите прав потребителей, могут разорить застройщиков. Тем более, что часто задержки в строительстве являются следствием экономической политики государства. Поэтому суды активно используют возможности для уменьшения неустойки и штрафов по закону о ДДУ. При этом в полной объеме защитить права гражданина возможно при условии, что права гражданина будет защищать действительно квалифицированный юрист, которые сможет получить максимум результата в интересах клиента.

Ведь грустная экономическая ситуация в стране сказывается не только на застройщиках, но и на простых гражданах. Более того простые граждане в большей степени страдают от последствий экономической политики государства в силу своей незащищенности.

Ниже видео по теме. Диалог об ответственности по договору долевого участия в строительстве с адвокатом Юрием Гудковым

Альтернативные способы привлечения денежных средств ?

Помимо договора участия в долевом строительстве встречаются на практике и иные формы привлечения денежных средств граждан. Иногда привлечение денежных средств граждан фактически является вкладом в долевое участие в строительстве, однако называются такие договоры о строительстве объекта могут по разному. Как уже было ранее сказано, договор долевого участия в строительстве предполагает серьезные меры ответственности (штрафы, неустойка) за неисполнение обязательств по договору. Поэтому застройщики иногда пытаются уйти от заключения именно договора долевого участия в строительстве, а заключают иные договоры.

На практике встречаются следующие договоры, на основание которых происходит привлечение денежных средств, но которые фактически направлены на тот же результат, что и участие в долевом строительстве:   

• договоры займа;
• договор инвестирования;
• предварительные договоры;
• внесение денежных средств в складочный капитал;
• выдача векселя на получение квартиры;
• и другие. 

В случае возникновения спорной ситуации и обращении в суд, дольщику придется доказать, что заключенный договор фактически является договором ДДУ. Иначе все те меры защиты прав дольщиков, которые предусмотрены законом о долевом участии в строительстве, применить нельзя будет. Верховный суд рекомендует судам вне зависимости от названия договора ориентироваться на его содержание и применять нормы закона о ДДУ, в случае если имеются соответствующие признаки.

Иногда для отграничения договора участия в долевом строительстве от иных договоров необходимо установить, приобретает ли лицо имущество как инвестиционный объект или для личного использования. Если суд установит, что лицо, заключая инвестиционный договор (для примера) имело намерение удовлетворение личных жилищных потребностей и его действия были направленны на участие в создании отдельной квартиры в составе многоквартирного дома, то суд суд может применить к такому инвестиционному договору положения о ДДУ,

Однако суды не всегда квалифицируют спорные договоры как ДДУ. При этом к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяются иные положения гражданского законодательству, в том числе положения об  ответственности за пользование чужими денежными средствами.

Многоквартирное строительство на участках ИЖС. 

Не знаю насколько распространена практика строительства многоквартирных домов на участках ИЖС за пределами Краснодарского края, на в городе Краснодаре и в городе Сочи такое явление не редкость. 

В городе Краснодаре, к примеру, на участках ИЖС был создан целый Музыкальны (Московский) микрорайон.  Местные жители называют его «Шанхаем». 

В городе Сочи строительство на участках ИЖС также распространенное явление. «Жилые помещения» вместо «квартир» в городе Сочи — обычное дело. 

Строительство многоквартирных домов на участках ИЖС происходит по следующей схеме. Собственник участка получает разрешение на строительство трехэтажного частного дома. Начинается строительство. При этом строительство на третьем этаже не останавливается. Так возникает шестиэтажное здание с отдельными квартирами. Параллельно застройщик собирает денежные средства граждан. Администрация города узнает, что вместо частного коттеджа возведен многоквартирный жилой дом, обращается в суд с иском о сносе незаконного строения. Собственник здания и лица, которые приобрели в доме квартиры, подают встречный иск о признании права собственника. Естественно суд становиться в неловкое положение. С одной стороны узаконить такое строительство нельзя, но с другой стороны граждане отдали на цели строительства огромные деньги. Неудовлетворение такого встречного иска граждан грозит социальными потрясениями. Хотя на самом деле все может происходить намного проще. Ходят слухи, что застройщик заранее договариваются во всех заинтересованных инстанциях перед таким спорным строительством. А вот, кто не «договорился», их как раз и сносят.

Поэтому, покупать квартиру, которая была построена на участке ИЖС, не всегда безопасно. Но если прошли все судебные инстанции в пользу сохранения объекта строительства, и дом уже стоит несколько лет, то уже ничего с ним не случится.

Надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас! Возможно Вам будет интересна статья про валютных заемщиков (валютная ипотека). 

Настоящая статья подготовлена после обобщения обсуждения проблемных моментов участия в долевом строительстве с адвокатом из города Сочи Александром Радулевичем и адвокатом из Краснодара Юрием Гудковым.