Как возник Шанхай на ул. Московской в Краснодаре?

В городе Краснодаре есть свой «шанхай». Находиться он в районе улицы Московской. Правильно этот район называется — «Музыкальный микрорайон», поскольку его улицы названы в часть знаменитых композиторов, певцов (Прокофьева, Шаляпина и др.). Хотя название в часть китайского города микрорайону больше подходит. Шанхай на Московской имеет даже свой собственный гимн. 

Честно говоря не знаю даже с чего начать. Район уникальный. В «шанхае» нет канализации, нет школ, нет социальной инфраструктуры. Есть только многоквартирные дома плотно стоящие друг к другу. В районе явно не соблюдаются никакие пожарные нормы, санитарные нормы, и, скорее всего, нарушены строительные нормы. Но это только на первый взгляд, скоро вы узнаете, почему... Район при хорошем ливне утопает. Вода не может уйти, поскольку все залито бетоном. В общем и одним словом — ШАНХАЙ!

Я не знаю, сколько домов находится в этом микрорайоне, но полагаю, что не менее 100.

Недавно в микрорайоне произошел пожар, погиб человек, обгорело 20 квартир, пожарные машины с трудом пробирались через непроходимые улицы «шанхая». В Твиттере губернатор Кондратьев Вениамин Иванович написал, что ответственность установит следствие. Губернатор добавил, что если по совести, то ответить еще должен застройщик и тот, кто узаконил горевший дом. Полагаю, что губернатор понимает глубину проблемы, но покарать нарушителей может только совесть, поскольку по закону ответить некому. 

Я хочу попытаться, ни кого не обвиняя, ответить на вопрос: Как он возник...? 

Как возник он возник?.. 

Давайте посмотрим правде в глаза. Огромный городской массив в центре Краснодара был застроен без разрешений на строительство. 

Об этом писали некоторые интернет издания, но, кажется, это ни для кого не секрет. Согласитесь, уважаемые читатели, странно выглядит, что в центре города возник микрорайон, при строительстве которого не было выдано ни одного разрешения на строительство. Не думаю, что это совпадение. У застройщика в Краснодаре есть два пути. Первый — это административный порядок, второй — судебный. Как можно догадаться, строительство шанхайского микрорайона происходило по судебной схеме.

Судебная «схема». Как это могло быть? 

Застройщик начинает возводить на принадлежащем ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Организуется какое-нибудь ЖСК, привлекаются заемные средства у граждан. В какой-то момент на этапе строительства администрация города обращается в суд с иском о сносе самовольно возведенного строения. Все дела по Музыкальному (шанхайскому) микрорайону рассматривает по подсудности Прикубанский районный суд города Краснодара. 

В исковом заявлении администрация, как правило, указывает, что Застройщик не имеет разрешительной, проектной документации, нарушает предельно допустимые параметры разрешенного строительства, установленные правилами землепользования и застройки, и что многоквартирный дом возводиться с нарушением градостроительных норм и правил.

Дольщики (пайщики, заемщики) под чутким руководством застройщика подают встречный иск о признании права собственности на квартиры. Почему, я пишу о том, что весь процесс контролирует застройщик? Да просто, как правило, от всех дольщиков в суд приходит один на всех представитель. 

ООО «Краснодар Водоканал» сообщает суду, что у водоканала имеется техническая возможность подключения многоквартирного жилого дома к существующим сетям водопровода и канализации данного района. Какой-нибудь эксперт «Центра гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» дает в суде заключение о том, что многоквартирный дом соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и гигиеническим нормативам по радиационному фактору.

Государственное учреждение «Судебно-Экспертное Учреждение Федеральной Противопожарной Службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Краснодарскому краю» на основании результатов оценки огнезащитных свойств образцов поверхностного слоя древесины чердачного помещения здания жилого дома дает выписку из протокола о соответствие требованиям ГОСТа. 

Условное ЖСК предъявляет в суд договор с ОАО «НЭСК-электросети» на технологическое присоединение к электрическим сетям, выданы и выполнены технические условия по энергоснабжению жилого дома.

Затем судом назначается судебная строительно-техническая экспертиза.

Эксперт дает заключение, что многоквартирный жилой дом возведен в соответствии с требованиями: СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП П-7-81 «Строительство в сейсмических районах», СНКК 22-301-2000 (ТСН 22-302-200 Краснодарского края) «Строительство в сейсмических районных Краснодарского края», СанПиН 2.1.2.2645 10 «Санитарно-эпидемиологические требования с условиями проживания в жилых зданиях и помещениях», Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не угрожает жизни и здоровью граждан.

Потом суд обосновывает право собственника земельного участка распоряжаться земельным участком по собственному усмотрению и т.д. 

Суд устанавливает, что дальнейшая эксплуатация многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Потом следует апелляционное обжалование. Естественно, что Краснодарский краевой суд полностью поддерживает решение суда нижестоящего. 

На этом администрация города, как правило, перестает бороться и отстаивать свои права. ДОМ СДАН! Вот такая схема. Согласитесь, что со стороны застройщика было бы очень глупо начинать строительство, понимая, что его дом могут снести. 

ЖСК или ДДУ?

Суды не квалифицируют отношения между застройщиком и гражданами, в том числе действия по привлечению денежных средств граждан, (при строительстве Шанхая) как отношения долевого участия в строительстве, а квалифицирую именно как отношения по жилищно-строительной кооперации. При этом, насколько я понимаю, привлекли денежные средства граждан именно как «вклад» в ЖСК. 

Лично на мой взгляд, суды не верно квалифицировали обстоятельства дела. Несмотря на то, что формы привлечения денежных средства граждан называется «паевые взносы в ЖСК», по факту такими не являлись. В любом случае, признавать и применять к отношениям по строительству московского Шанхая нормы о ЖСК было нельзя. Но это мое мнение. Оно спорное. 

Говоря о последствиях незаконного привлечения денежных средств, я имею в виду и ст. 3 Закона о ДДУ, согласно которой привлекаемые на строительство денежные средства лицом, не соответствующим требованиям закона, подлежат возврату. Кроме того, согласно Жилищному кодексу, ЖСК должно осуществлять строительство на принадлежащем ему участке после получения соответствующего разрешения. Этих признаков отношений по ЖСК тоже не наблюдалось. 

Не буду сильно погружаться в квалификацию, Но считаю, квалифицировать действия застройщика как отношения по ЖСК нельзя было. Поскольку ЖСК не получало разрешение на строительство и не имело в собственности земельный участок. Полагаю, было бы более правильно квалифицировать по ст. 222 ГК РФ. Но опять, повторюсь, что сильно в квалификацию и фактические обстоятельства дела не погружаюсь. 

Застройщики «внешне» выбирали форму ЖСК, поскольку она более удобна для них, чем ДДУ. Дело в том, что договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, а отношения застройщика и покупателя квартиры строго отрегулированы законом. При долевом участии в строительстве предусмотрено и страхование и социальные гарантии и государственный контроль и очень большие административные штрафы. Но если есть вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности, то нет ни государственного надзора и контроля, ни штрафов, ни социальных гарантий, ни страховки. В общем для застройщика возникают сказочные условия. Единственное преимущество — это относительно низкая цена на квартиры. Кстати говоря, дома по такой схеме сами по себе могут быть вполне качественными. 

Выводы

Учитывая сложную социальную обстановку в обществе, дороговизну жилья, я бы не стал винить граждан, стремящихся приобрести жилье чуть дешевле рыночных цен. Все таки Шанхай в центре Краснодара — это плод судебных решений. И я бы все таки назвал бы этот микрорайон именем одного из судов Краснодарского края.

Ну согласитесь, не будет никакой застройщик строить многоквартирный дом, не зная заранее, что в итоге все экспертизы будут положительными для него и решение суда тоже будет в его пользу. Надо иметь очень крепкие нервы, что бы строить с риском получить судебное решение о сносе и в «догонку» какое-нибудь уголовное дело. А ведь так построили более 100 многоквартирных домов в конкретном микрорайоне.  

Ну и напоследок, давайте пофантазируем. Администрация Краснодара могла бы обратиться к председателю Краевого суда, обозначить проблему, могла бы все эти решения оспаривать в кассационном и надзорном порядке в Верховном суде, выработать какое-нибудь эффективное решение вместе с краевыми властями, и.т.д. И мне почему-то кажется, что администрация города даже смогла бы заставить всех этих застройщиков оставить маленький клочок земли для небольшой школы и детского садика. А теперь, когда нет ни кусочка свободной земли, люди совершенно справедливо обращаются в администрацию и говорят: «а где школа?», ведь, в соответствии с решением суда они все построили законно и обосновано, в соответствии со всеми ГОСТами! И как им теперь жить в микрорайоне имени Краевого суда?