Как истребовали земельные участки от добросовестных приобретателей в городе Сочи

Что значит «добросовестный приобретатель»? 

Согласно гражданского законодательства при определенных обстоятельствах имущество можно истребовать от добросовестного приобретателя. В настоящей статье мы рассмотрим практический аспект истребования земельных участков у добросовестных приобретателей на примере дел, случая истребования земельных участков в городе Сочи. Однако надо иметь в виду, что все сказанное может касаться любого имущества. Об изъятии земельных участков мы говорим постольку, поскольку изъятие именно земельного участка может быть наиболее существенно для гражданина, если он добросовестный приобретатель.  

Добросовестный приобретатель - это лицо, которое приобрело имущество и не знало, что другая сторона по сделке не имела право его отчуждать. Соответственно, если лицо знало, что продавец не имел право отчуждать имущество, то приобретатель будет недобросовестным.

В городе Сочи рассматривались многочисленные иски об истребовании у добросовестных собственников земельных участков. В настоящее время в основной своей массе судебные процессы завершены. В рамках рассмотрения судебных дел у добросовестных приобретателей были истребованы земельные участки.

На видео ниже, я и адвокат из города Сочи Александр Радулевич рассуждаем на тему истребования земельного участка от добросовестного приобретателя. Адвокат Александр Радулевич как раз участвовал в делах об истребовании земельных участков в городе Сочи.

Как изымали земельные участки у добросовестных приобретателей в городе Сочи? 

Люди приобретали возмездно земельные участки в одном поселке в городе Сочи. Все эти участки были выданы в свое время неким лицам на основании постановления главы города о передаче земельных участков в собственность. Все это происходило в начале 2000-х годов. 

Позже выяснилось, что передача земельных участков происходила незаконно, поскольку выданные администрацией постановления оказались подложными. Таким образом, следствие посчитало, что земельные участки муниципального земельного фонда незаконно выбыли из муниципальной собственности. Далее «мошенники» перепродали эти земельные участки третьим лицам. Приговором суда по уголовному дело было признано, что постановления главы города, на основании которых первоначально земельные участки выбыли из муниципальной собственности, являются незаконными. Т.е. фактически суд признал, что в результате мошеннических действий неких лиц из муниципальной собственности когда-то давно, в начале XXI века, выбыло какое-то количество земельных участков. 

Новые собственники земельных участков естественно ничего не знали, а многие даже и не подозревали, что идет следствие и суд. Некоторые земельные участки были многократно перепроданы. 

После того, как приговор вступил в силу, в 2016 году администрация города Сочи инициировала судебные процессы против добросовестных приобретателей земельных участков. 

Суды удовлетворяли исковые требования администрации. Дело в том, что приговор суда по уголовному делу имеет преюдициальное значение для суда по гражданскому делу. Этот приговор по уголовному делу и стал основанием для истребования земельных участков от добросовестных приобретателей.

В итоге все свелось к тому, что гражданам пришлось искать различные способы договориться с администрацией города о том, что бы оставить земельные участки у себя в собственности. Некоторые владельцы вынуждены были заключать мировое соглашение с условием компенсации. 

Некоторые граждане дошли до Верховного суда, но и там дела были проиграны. 

Что говорит Гражданский кодекс о возможности истребовать имущество от добросовестного приобретателя?

Конституция РФ устанавливает, что никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда.

Статья 301 ГК РФ:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статья 302 ГК РФ:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Таким образом, закон защищает «первоначального» собственника, если имущество выбыло из его собственности не по его воле. И собственник может обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. 

Рекомендации адвоката А.Радулевича, как не потерять сове имущество

Никто не застрахован от любых жизненных ситуаций. Такой случай, который произошел в городе Сочи может еще не раз повториться. Ведь приобретатели имущества действовали добросовестно, являлись добросовестными собственниками (как они думали), и не предполагали, что им придется судиться за свои участки. В течение всего периода, пока шло следствие и судебные процессы в городе Сочи, никаких обременений, арестов на земельные участки никто не налагал. Некоторые люди даже приобретали земельные участки в момент следственных действий. 

Рекомендация при приобретении подозрительных земельных участков: 

• Возьмите выписку из реестра недвижимости. Проверьте наличие обременений. 
• Обратитесь в правоохранительные органы, с просьбой дать ответ, фигурирует ли объект недвижимости в каком либо уголовном деле? Делать это надо, если есть соответствующее подозрение. 
• Получите выписку из единой системы обеспечения градостроительной деятельности, кадастровый паспорт.
• Обратитесь в органы местного самоуправления с запросом о том, законно ли был выдан земельный участок, если он выдавался на основании постановления главы муниципального образования безвозмездно. 
• Получите иную информацию об объекте недвижимости и о продавце.
• Узнайте находится ли продавец в процессе банкротства, если ли в отношении продавца незавершенные исполнительные производства. 

К сожалению гражданский кодекс (ст.ст. 301, 302) трактуются не в пользу покупателей. Поэтому «первоначальный» собственник может истребовать земельный участок. 

С другой стороны, проанализировав практику, можно сделать вывод, что в «группе риска» находится только такие земельные участки, которые когда-то безвозмездно перешли из муниципальной или государственной собственности в частную собственность. 

Что делать если суд истребовал имущество у добросовестного приобретателя? 

После того, как суд истребует имущество от добросовестного приобретателя, этот приобретатель может предъявить регрессные требования к тому лицу, которое продало ему указанное имущество. И так далее регрессные требования могут предъявляться по «цепочке» приобретателей.

Конечно, иски об истребовании имущества от добросовестного приобретателя встречаются довольно редко. Надеюсь,что мои уважаемые читатели никогда не станут сторонами по делу об истребовании имущества.